? FAKE vs VERDADE
? FAKE
“Os aluguéis vão subir”
? VERDADE
A carga tributária do setor cai, com:
• isenção até R$ 600
• redução de 70% da alíquota
• menos imposto ? que hoje (PIS/Cofins) para PJ
É falso que “todo proprietário que aluga por temporada pagará novo imposto imediato sobre o aluguel em 2026”.
A equiparação de aluguel por temporada (? 90 dias) a hotelaria só vale para quem é contribuinte de IBS/CBS, e pessoa física só vira contribuinte se tiver mais de 3 imóveis e receita anual de aluguel acima de R$ 240 mil. Além disso, a Reforma prevê transição: os efeitos financeiros não são plenos e imediatos para todos em 2026. A base normativa correta é a LC 214/2025.
• A regulamentação que alcança locações decorre da Lei Complementar nº 214/2025, que institui IBS/CBS no modelo de IVA dual. Não há “LC 227/2025” tratando de aluguéis.
• A locação por temporada (? 90 dias) pode ser equiparada a hospedagem somente quando o locador é contribuinte do regime regular de IBS/CBS; a matéria do Metrópoles cita esse enquadramento, mas generaliza o impacto.
• Pessoa física só será contribuinte de IBS/CBS se (i) tiver mais de 3 imóveis locados e (ii) receita anual de aluguel > R$ 240 mil. Quem não se enquadra segue apenas no IRPF.
• Alíquotas efetivas: aluguel residencial tradicional tem redução de 70% na carga de IBS/CBS (efetivo 8%), além do IR. No aluguel de temporada equiparada a hotelaria, o benefício é menor, mas não chega a 44%.
• Transição: 2026 marca ajustes e início de transição; a cobrança efetiva e plena se escala entre 2027 e 2033, conforme o cronograma da Reforma.
? Quanto paga de imposto HOJE x DEPOIS da reforma
?COMPARAÇÃO
HOJE
• Empresas pagam PIS/Cofins
• Custo embutido no aluguel
A PARTIR DE 2027
• PIS/Cofins ? CBS (IVA)
• ? Isenção até R$ 600
• ? Redução de 70% acima disso
? “A reforma substitui impostos antigos por um sistema mais simples e menos pesado para o aluguel residencial, que favorece uma redução e não acréscimo dos aluguéis.”
? Exemplos práticos: quem paga e quem não paga
? Pessoa Jurídica - Aluguel até R$ 600
Paga imposto? ? NÃO
? Isenção total
? Pessoa Jurídica - Aluguel de R$ 1.000
Paga imposto? ? SÓ sobre R$ 400
com 70% de desconto na alíquota
? Pessoa física com poucos imóveis
Paga imposto? ? NÃO
?? Mesmo com aluguéis mais altos, exceto se:
• até 3 imóveis ou
• renda anual abaixo de R$ 240 mil
? Pessoa Física Grande proprietário (muitos imóveis + alta renda)
Paga imposto? ? SIM
Mas:
• só sobre o valor acima de R$ 600 por imóvel
• com alíquota reduzida
• pode abater custos (manutenção, reforma)
• inquilino de baixa renda pode receber cashback
? Lei Complementar 227/2025: O QUE MUDA PARA IMÓVEIS
(Ajustes que beneficiam o contribuinte)
? Locação por temporada: regra ficou mais favorável à pessoa física a LC 227/2025 alterou as regras para que pessoas físicas sejam consideradas contribuintes na locação por temporada.
?? As novas exigências diminuem o enquadramento como contribuinte, reduzindo o risco de tributação indevida para pequenos proprietários.
? (Inclusão dos §§ 1º e 2º no art. 253 da LC 214)
Redutor Social na locação: regra foi apenas esclarecida
O texto deixou claro que o Redutor Social:
• é aplicado mensalmente,
• sem mudança no direito do contribuinte.
?? Não houve restrição nem perda do benefício — apenas maior segurança jurídica.
? Limite de renda anual é corrigido pela inflação
O valor de R$ 240 mil por ano, usado para definir quando a pessoa física passa a ser contribuinte:
• ? é atualizado anualmente pelo IPCA,
• protegendo o contribuinte contra a inflação.
? (§ 5º do art. 251 da LC 214)
? Conclusão
“A reforma reduz impostos sobre aluguéis de menor valor e corrige distorções. A ideia de aumento generalizado de aluguel não se sustenta nos dados.”
Fonte: Receita Federal (Retirado do Meu Site Contábil)
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